甲原本有一棟房子Ａ位於乙公寓大廈內，因甲債台高築無力清償，其房屋遂被甲之債權人丙聲請法院強制執行拍賣，又，甲之Ａ房屋亦欠乙公寓大廈之管理費未繳，但乙公寓大廈管理委員會並未取得法院之債權執行名義（即未聲明參與分配），嗣後，Ａ屋經法院拍賣由丁拍定，嗣法院並點交予丙，未料，丁進住Ａ屋沒多久便接到乙管委會之催繳管理費之起訴狀，且請求之金額為原所有權人甲所積欠之管理費，請問，乙公寓大廈管理委員會對丁所為請求是否有理？
一、本案例之情形，時有所聞，管理委員會對案例中之情事，常以公寓大廈管理條例第24條第1之規定，向法院請求繼受的區分所有權人清償原所有權人所積欠之管理費，但前開條文之規定為「區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」是否等同規定現在之區分所有權人應繼受原區分所有權人所積欠之管理費，在此案例情形，實務上法院所為判決，均不認為二者間可劃上等號。
二、茲摘錄臺灣高等法院臺中分院94年度上字第7號民事判決之判決理由如下：
(一)按所謂債之關係，指一方當事人得向他方當事人請求一定給付之法律關係，具有相對性，即一方當事人僅得向他方當事人主張，不得向第三人主張。此債之相對性，一基於債之本質，二亦顧及交易安全（蓋因債之關係缺乏公示性），而為民法之基本原則。現行法上為突破債之相對性，設有民法第425條、第425條之1（買賣不破租賃）等條文，即在法律特別規定之情形下，使債權具有物權化之效力。衡諸憲法第15條保障人民財產權規定及司法院大法官會議釋字第400號解釋（憲法第15條關於人民財產權應予保障之規定，旨在確保個人依其財產權之存續狀態行使其自由使用、收益及處分之權能，並免於遭受公權力或第三人之侵害，俾能實現個人自由、發展人格及維護尊嚴）意旨，上開具有物權效力之債之關係，應以法律有明文規定者為限。此由我國民法於91年6月26日修正時，特將最高法院48年台上字第1457號判例要旨明文化為民法第425條之1規定，益臻明確。是如欲突破債之相對性原則，而使債之關係具有例外可拘束第三人之效力，必須有法律之明文規定者始得為之。
(二)本件上訴人（即管理委員會）與系爭房屋原所有人間有關給付管理費之權利義務，乃屬債之關係，參諸前開說明，本即具有相對性，在法律未有明文規定之情形下，上訴人應以不得向第三人請求為原則。上訴人固主張依據公寓大廈管理條例第24條及該大樓住戶規約第10條第7項規定，被上訴人應繼受其前手所積欠之管理費但查：
（1）92年12月31日修正前之公寓大廈管理條例第24條「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」規定，其立法目的是為避免特定繼受人於繼受後主張未參加規約之訂定不受規約之拘束，為使規約對於繼受人亦有拘束力所為規定，性質上屬於「契約地位」之繼受規定，而非「已具體發生債務」之繼受規定。亦即後手對其繼受後所產生權利義務悉依原相關條例或規約定之，至於已具體發生之債務，如前手所積欠之管理費，則不在規範範圍內（臺灣高等法院暨所屬法院89年法律座談會研討結果參照）。
（2）上開條文嗣於92年12月31日修正，惟該次修正僅增加繼受人應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印規約等相關文件，並未改變前述繼受人繼受契約地位而非繼受已發生債務之旨，且由該次修正將法條文字修正為：「區分所有權之繼受人，應於繼受後『遵守』（原法條文字為「繼受」）原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」，益見該條規範目的在於約束繼受人應遵守同條例或規約之規定，並無令後手承擔前手所積欠債務之意。是公寓大廈管理條例第24條規定，並無使債之關係具有物權化而得以拘束第三人之效力，上訴人據此主張被上訴人應繼受其前手所積欠之管理費，殊無足取。
三、再者，即使大樓之住戶規約中有類似「若本大樓區分所有權人所屬之房屋因債務或其他原因遭致法院查封拍賣，其承購者須負擔其積欠之管理費」之規定，然依上開高等法院之判決理由，亦認為：上開規約乃該大樓住戶基於居住、使用關係，為達成共同利益所為之平行意思表示，性質上類似團體協約或自治規章，與國家制訂之法律層次有別，該項規約逕自將管理委員會向住戶收取管理費之債權賦予物權化之效力，有違債之相對性之基本原則。且該項規約將原屬前手之債務，移轉由後手承擔，究其實質應為債務承擔，依民法第300條、第301條規定，須第三人與債權人訂立契約承擔債務或第三人與債務人訂立契約承擔債務並經債權人承認，始生移轉效力。倘第三人（即現任所有權人）未與大樓管理委員會或其前手訂立契約承擔前手積欠之管理費債務，大樓管理委員不能單憑前述住戶規約之規定，即主張現任所有權人應承擔前手所積欠之管理費債務。
四、綜上所述，本案例事實中，丁如僅單純經由法院拍賣取得A屋，並無繼受或負擔其前手甲所積欠管理費之義務，則乙公寓大廈管理委員會請求丁給付前手甲積欠之管理費，即為無理由。
相關條文
公寓大廈管理條例
第24條
區分所有權之繼受人，應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件，並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。
公寓大廈專有部分之無權占有人，應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。
無權占有人違反前項規定，準用第21條、第22條、第47條、第49條住戶之規定。
修正前第24條
區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。
民法
第300條
第三人與債權人訂立契約承擔債務人之債務者，其債務於契約成立時，移轉於該第三人。
第301條
第三人與債務人訂立契約承擔其債務者，非經債權人承認，對於債權人，不生效力。
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